05
март
2022
Разъяснения по остеклению балконов и лоджий
Вопрос: В 2006 году я остеклил балкон последнего пятого этажа, установил козырек (металлическую кровлю). Целевое назначение балкона не изменилось, не проводились инженерные коммуникации, балкон я не утеплял, только защитил от осадков. Управляющая компания сообщила мне, что не допускается самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства. Так ли это в действительности и какие нормы закона я нарушил?
Ответ: Согласно п. 3.8.6, 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», изменение оформления балконов допускается лишь по проекту и согласованию с органами местного самоуправления. Не допускается самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства.
Если проектом строительства дома не предусмотрено остекление балкона и возведение крыши, то балкон не рассчитан на дополнительные нагрузки.
В том же постановлении Госстроя указано, что работники организаций по обслуживанию жилищного фонда обязаны систематически проверять правильность использования балконов, эркеров и лоджий, не допускать размещения в них громоздких и тяжелых вещей, их захламления и загрязнения. Крыша с остеклением балкона создает дополнительную нагрузку, что может повлечь обрушение. Ограждение балкона, его навес и оконные блоки находятся на балконной плите, которая защемлена внешними несущими конструкциями дома. Каждый балкон имеет свою предельную нагрузку, превышение которой может привести к его обрушению.
В постановлении Госстроя от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» содержится не только понятие «перепланировка и переустройство жилого помещения», но «переоборудование балконов и лоджий». Так, согласно п. 1.7.4. вышеуказанных Правил и норм, наниматель, допустивший самовольное переустройство жилого и подсобного помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан привести это помещение в прежнее состояние.
Судебная практика по искам заинтересованных лиц о демонтаже самовольно осуществленного остекления балкона и устройства крыши (козырька) противоречивая.
Некоторые суды приходят к выводу, что остекление балкона является перепланировкой квартиры, т.к. в результате возникает необходимость внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. В некоторых случаях суды указывают, что остекление балкона относится к реконструкции здания.
Но в любом случае, вне зависимости от отнесения остекления балкона к перепланировке, переустройству или реконструкции, суд при рассмотрении дела обязан установить факт соблюдения или несоблюдения строительных норм и правил при монтаже стеклопакетов, не ведет ли остекление балкона к разрушению балконной плиты, нарушены ли права других лиц.
Вопрос: Можно ли производить остекление балконов и лоджий в жилом помещении без согласования?
Ответ: Единственный случай, когда остекление балкона можно проводить без согласования, - когда в техпаспорте есть характеристика застекленного балкона (когда предыдущий собственник застеклил с согласованием в установленном порядке или же когда такое остекление установлено с момента постройки или капитального ремонта). В иных случаях остекление балконов и лоджий является перепланировкой и требует согласования.
Распространенное и привычное самостоятельное остекление балкона и лоджии является незаконным, почти у всех собственников жилья вызывает удивление.
Между тем остекление балкона по закону - такая же перепланировка, как и перенос батарей или снос внутренних стен, не являющихся несущими. И оно также регламентируется нормами статьи 25 Жилищного кодекса РФ.
Вопрос: Должны ли они оформлять разрешение в установленном порядке, если балкон или лоджия были остеклены давно, еще до принятия Жилищного кодекса РФ, или же если остекление было произведено предыдущими владельцами квартиры.
Ответ: В данном случае простой: если в техническом паспорте БТИ данная характеристика квартиры не прописана, то да, должны.
Исключением из правила является остекление балконов в едином стиле во всем доме, сделанное при строительстве или капитальном ремонте. В этом случае застройщик или подрядчик, ответственный за ремонтные работы, самостоятельно согласует проект, а сведения об остеклении вносятся в технический паспорт жилого помещения без участия собственника квартиры.
Вопрос: Какое наказание грозит за это нарушение и что делать?
Ответ: Наказание состоит из двух частей. Первая - это ликвидация последствий перепланировки (т.е. остекления). Вторая - денежный штраф, предусмотренный ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ. Его размер составляет от 2 до 2,5 тыс. руб. Сам по себе размер штрафа небольшой, его можно заплатить и проигнорировать предписание об устранении нарушения. Но в этом случае согласно ст. 29 Жилищного кодекса РФ ваше жилье может быть продано в принудительном порядке, а вырученные средства пойдут на ликвидацию перепланировки.
ООО УК «МКД «Восток» рекомендует собственникам помещений многоквартирных домов действовать в рамках закона и зарегистрировать соответствующие изменения в установленном порядке. Для этого понадобится обратиться в администрацию городского округа Пушкинский Московской области за согласованием проекта остекления с целью дальнейшего внесения изменений в технический паспорт на квартиру и регистрацию данных изменений.
Кроме этого, необходимо помнить, что не всякое остекление можно узаконить. Например, некогда популярная отделка балкона деревянной «вагонкой» не соответствует современным пожарным нормам и правилам.